Trinkwasserhygiene und Legionellenprüfung
Für Vermieter und Hausverwaltungen: Pflichten aus der Trinkwasserverordnung, ohne juristischen Nebel.
Warum das Thema Vermieter betrifft
Wer Wohnraum vermietet, gibt Trinkwasser an Dritte ab. Damit gelten die Pflichten der Trinkwasserverordnung, unabhängig davon, ob das Haus zwei oder zwanzig Parteien hat.
Im Kern geht es um Legionellen, Bakterien, die sich in lauwarmem, stehendem Wasser vermehren und beim Einatmen feiner Tröpfchen gefährlich werden, etwa unter der Dusche. Der Ort, an dem sie entstehen, ist selten die Wohnung, sondern der Keller: ein zu kühl eingestellter Speicher, eine Zirkulation, die nicht rundläuft, oder eine Leitung zur leerstehenden Wohnung, durch die nichts mehr fließt.
Die Prüfung ist deshalb kein Papierkram, sondern eine Zustandsaufnahme der Anlage.
Die Pflichten in Kurzform
- Betroffen: vermietete Gebäude mit Großanlage zur Warmwasserbereitung
- Großanlage heißt: Speicher über 400 Liter oder mehr als 3 Liter Leitungsinhalt zwischen Erwärmer und entferntester Entnahmestelle
- Untersuchungsabstand bei Vermietung: alle drei Jahre
- Probenahme durch eine dafür zugelassene Stelle, an festgelegten Entnahmestellen
- Technischer Maßnahmenwert: 100 koloniebildende Einheiten je 100 Milliliter
- Bei Überschreitung: Meldung ans Gesundheitsamt, Ursachenermittlung, Maßnahmen
- Keine systemische Pflicht bei rein dezentraler Erwärmung, etwa Durchlauferhitzern
Was wir dabei übernehmen
Wir bereiten die Anlage vor, begleiten die Probenahme und kümmern uns um die Technik, wenn ein Befund vorliegt.
- Prüfung der Anlage auf Temperaturen, Zirkulation und Totleitungen
- Einbau von Probenahmeventilen an den vorgeschriebenen Stellen
- Begleitung der Probenahme und Auswertung des Ergebnisses
- Maßnahmen bei Befund: Temperaturen anheben, Zirkulation einregulieren, Totleitungen zurückbauen, im Bedarfsfall Spülung
- Dokumentation, die sich der Objektakte zuordnen lässt
Die häufigsten Ursachen aus der Praxis
An erster Stelle stehen zu niedrige Temperaturen im Speicher, oft aus dem gut gemeinten Versuch, Energie zu sparen. Trinkwasserhygiene setzt der Absenkung eine Grenze, die sich nicht verhandeln lässt.
Zweiter Klassiker ist die Zirkulation. Wenn ein Strang deutlich kühler zurückkommt als der andere, fließt dort zu wenig. Das lässt sich mit Regulierventilen einstellen, kostet aber Zeit und Messung.
Dritter Punkt sind Leitungen, die nicht mehr genutzt werden, etwa zu einer stillgelegten Wohnung oder einem entfernten Waschbecken. Sie stehen voll Wasser und werden nie durchspült. Rückbau ist hier die sauberste Lösung.
Prüfung planen
Sagen Sie uns Objektgröße und Art der Warmwasserbereitung, dann klären wir, was ansteht.
Häufige Fragen zur Legionellenprüfung
Betreiber von Gebäuden, in denen Trinkwasser an Dritte abgegeben wird und eine Großanlage zur Warmwasserbereitung vorhanden ist. Das trifft praktisch jedes vermietete Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung. Als Großanlage gilt ein Speicher über 400 Liter oder mehr als 3 Liter Leitungsinhalt zwischen Erwärmer und entferntester Entnahmestelle.
Bei vermieteten Gebäuden alle drei Jahre. Werden Auffälligkeiten festgestellt, kann das Gesundheitsamt kürzere Abstände anordnen.
Wenn ausschließlich dezentral erwärmt wird, etwa mit Durchlauferhitzern oder Gasthermen in den einzelnen Wohnungen, entfällt die systemische Untersuchungspflicht. Ebenso bei rein selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
Wird der technische Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten je 100 Milliliter überschritten, sind eine Meldung ans Gesundheitsamt, eine Ursachenermittlung und Maßnahmen erforderlich. Häufige Ursachen sind zu niedrige Speichertemperaturen, eine schlecht eingestellte Zirkulation und Leitungen, durch die kaum Wasser fließt.